Investir en nue-propriété : 

Investir en nue-propriété est une typologie d’investissement immobilier. C’est un mécanisme peu courant, qui représente environ 1500 transactions par an et qui gagne à se faire connaître.

Quel mécanisme ?

Le démembrement immobilier consiste à séparer la jouissance d’un bien (usufruit) des murs (nue-propriété), jusqu’à la fin de l’usufruit.

L’investissement en nue-propriété est un montage particulier entre :

• L’usufruitier temporaire : un bailleur social. Ce dernier achète la jouissance du logement. Il va percevoir les loyers durant la période de démembrement (15 à 20 ans). Il devra aussi assurer l’entretien et prendre à sa charge les travaux et taxes.
• Le nu-propriétaire : l’investisseur achète les murs avec une décote significative sur le prix d’acquisition. A la fin de la période de démembrement, le bien lui appartient en pleine propriété, sans surcoût. Il peut l’occuper, le mettre en location ou le vendre.

A noter, le démembrement de propriété peut aussi être utilisé pour transmettre votre patrimoine à vos descendants en limitant les droits de succession.

• Le prix de l’acquisition

Le prix à la charge de l’investisseur est établi en fonction de la durée de démembrement (15 ou 20 ans) et de la typologie du marché locatif local. Pour une durée de 15 ans, la décote est entre 30% (sur marché ultra-tendu) et 40%. Elle est entre 36,6 et 50% sur 20 ans.

Prenons l’exemple d’un bien à 200 000 € en pleine propriété avec durée de démembrement de 15 ans et décote de 35%

• • vous l’achetez en 2021 au prix de 130 000 €.
  • à l’issue du démembrement en 2036, vous aurez la pleine propriété d’un bien entretenu, sans payer de supplément. Acheté 35% en-dessous du prix du marché, votre investissement est très rentable.

• La fiscalité et les frais

  • L’investissement ne génère pas de fiscalité à l’IR puisqu’il n’y a pas de revenus locatifs.
  • Les charges de copropriété et la taxe foncière sont des frais assumés par l’usufruitier et ne concernent donc pas le nu-propriétaire.
  • Les frais de notaire initiaux sont sur la base de la valeur de la nue-propriété et il n’y aura pas de surcoût à l’issue du démembrement.
  • La plus-value immobilière à la revente après le démembrement se calcule non sur la base du prix de la nue-propriété, mais sur la base du bien en pleine-propriété.
  • Le nu-propriétaire n’a pas besoin de souscrire une assurance de propriétaire non-occupant.

• L’entretien du logement et l’absence de risque locatif

Le bailleur social assume l’ensemble des risques locatifs. Il paye les charges d’entretien et de réparation locative et restituera au nu-propriétaire un bien en bon état.

• Un investissement liquide

Le nu-propriétaire peut parfaitement revendre le bien au cours de la période de démembrement s’il le souhaite. Il ne perdra ni ses avantages ni ses acquis. La demande est forte sur le marché secondaire pour des durées de démembrement raccourcies, faute d’offre.

A l’issue de la période de démembrement, toutes les options sont possibles : habiter le bien, le mettre en location sur le marché libre ou le vendre.

Cette typologie d’investissement est idéale pour :

• les particuliers qui souhaitent épargner sans être fiscalisés
• les investisseurs prudents qui veulent un retour sur investissement certain et mesurable
• les foyers fiscaux soumis à l’impôt sur la fortune immobilière
• les expatriés qui souhaitent préparer leur retour en France sur le long-terme
• les actifs qui souhaitent préparer leur retraite
• les investisseurs qui souhaitent transmettre à moindre coût

Comme pour tout investissement, il convient de rester vigilants sur certains points. C’est tout l’intérêt de s’adresser à votre conseiller en gestion de patrimoine qui pourra sélectionner les offres les plus intéressantes.

Il s’agit d’un achat immobilier, donc la même règle prévaut : il faut être intraitable sur le secteur et choisir des emplacements premiums.

Les critères suivants doivent aussi être pris en compte :

• le choix du bien en lui-même : un bien et des prestations de qualité construit par un promoteur ayant pignon sur rue
• le prix : la valeur du bien en pleine propriété ne doit pas être surestimée par rapport au marché VEFA local et ne doit pas être très différent du prix des biens récents dans le même secteur
• la convention de démembrement doit respecter les articles 605 et 606 du Code Civil qui fixe la répartition des frais entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
• la qualité de l’usufruitier : la profondeur et la densité de son parc locatif, sa sectorisation et la qualité de l’entretien de son parc locatif

Le choix du lieu de votre achat dépendra de votre stratégie patrimoniale dans 15 ou 20 ans :

• en achetant un bien en zone touristique (mer, montagne), vous pourrez bénéficier d’un pied-à-terre dans un secteur attractif tout en générant du revenu grâce à la location saisonnière
• en achetant un bien en centre ville, vous pouvez envisager de le récupérer à la fin du démembrement pour en faire votre résidence principale

Vos conseillers STRATEGY’S FINANCE sont à votre disposition pour vous en parler plus précisément et vous présenter concrètement les offres les plus intéressantes.