Investir dans une SCPI peut se faire de différentes manières selon vos objectifs. Découvrez les principales stratégies patrimoniales que vous pouvez mettre en place.

Vous faites l’acquisition de parts de SCPI directement avec une somme d’argent que vous avez à placer ou en utilisant une partie de votre épargne. Cela vous permet d’obtenir des revenus complémentaires immédiats : vous allez percevoir des dividendes tous les trimestres sur votre compte courant.

Par exemple, vous placez 100 000 € de votre épargne sur des SCPI qui ont un rendement de 4.5% net par an. Vous percevez 1 125 € de « loyers » chaque trimestre (4 500 € par an), soit 375 € par mois, nets de tous frais avant impôts. Vous devrez déclarer ces revenus à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et payer l’impôt et les prélèvements sociaux correspondants.

Ce type d’investissement vous correspond si vous avez une somme d’argent à placer et que vous recherchez un complément de revenus immédiat. De même, si vous souhaitez investir dans l’immobilier à partir d’un faible montant et sans aucun souci de gestion.

Attention néanmoins à la fiscalité des revenus fonciers qui peut s’avérer assez « lourde » si vous êtes taxé dans une tranche marginale d’imposition supérieure ou égale à 30%.

Vous souscrivez un prêt bancaire pour acheter des parts de SCPI. Le financement à crédit vous permet d’obtenir des revenus complémentaires différés, une fois le crédit remboursé. Cela vous permet également de profiter de l’effet de levier du crédit pour vous constituer un capital. Vous pourrez ainsi investir dans l’immobilier avec des faibles mensualités et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, optimisant ainsi la fiscalité.

Ce type d’investissement est idéal pour profiter des faibles taux de crédit tout en se constituant un patrimoine.

Nous vous le recommandons si vous avez une capacité d’emprunt disponible et l’objectif d’obtenir des revenus complémentaires futurs, avec la volonté d’investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion.

Vous n’achetez pas la pleine propriété des parts de SCPI, mais seulement ses revenus immédiats, ou sa propriété future. En effet, le démembrement de propriété consiste à séparer, pendant une période déterminée, la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété.

L’avantage de ce type d’investissement est que, comme vous n’achetez qu’un droit, vous ne payez qu’une partie du prix de la part.

Lors de la souscription, vous ne payez que la part correspondant à l’usufruit, de l’ordre de 20 à 40 % de la valeur de la pleine propriété (en fonction de la durée du démembrement). Vous percevez immédiatement des revenus, pendant toute la période du démembrement. Ainsi, si vous n’êtes pas (ou peu) fiscalisé, vous profitez pleinement du rendement et vous disposez de revenus importants au regard de la somme investie.

Si vous recherchez des revenus complémentaires immédiats, si vous êtes faiblement imposés, si vous avez des déficits fonciers à imputer… ce type d’investissement peut répondre à vos objectifs.

Attention : il faut bien prendre en compte le fait qu’à l’issue du démembrement, vous n’aurez plus rien.

La fin du démembrement marque la fin de votre investissement : vous ne disposez plus ni des revenus, ni des parts de SCPI.

Par exemple : Une part de SCPI vaut 1 000 €. Nous prenons l’hypothèse que le prix de l’usufruit à horizon 10 ans équivaut à 30% d’une part, soit 300 €. Ainsi, pour obtenir dès aujourd’hui des revenus sur 100 000 € de parts de SCPI il vous suffit d’investir 30 000 €. En supposant que ces SCPI ont un rendement net de 4.5% par an, vous percevez 4 500 € net par an, soit 375 € nets par mois, avant impôts. Ainsi, en 10 ans vous aurez perçu environ 45 000 € de revenus. Ces revenus sont taxables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux.

Vous ne percevez aucun revenu pendant toute la période du démembrement, et ne subissez donc aucune fiscalité (ni impôt sur le revenu, ni impôt sur la fortune immobilière). Lors de la souscription, vous n’achetez que la partie correspondant à la nue-propriété donc vous ne payez pas la totalité de la valeur de la part. Plus la durée du démembrement est longue, moins le prix sera élevé.

A la fin du démembrement, vous devenez pleinement propriétaire des parts de SCPI. Vous pourrez alors soit conserver les parts pour percevoir des revenus, soit vendre les parts pour percevoir la plus-value potentielle.

Ce type d’investissement peut vous correspondre si vous êtes actuellement fortement fiscalisé sur vos revenus et/ou sur votre patrimoine immobilier, si vous recherchez un placement moyen-long terme offrant un couple rendement/risque optimal, et que vous n’avez pas besoin de revenus immédiats. Cela peut par exemple répondre à l’objectif de préparer votre retraite.

Par exemple : Une part de SCPI vaut 1 000 €. Nous prenons l’hypothèse que le prix de la nue-propriété à horizon 10 ans équivaut à 70% d’une part, soit 700 €. Ainsi, pour obtenir à terme des parts de SCPI pour 100 000 € (hors variation du prix de la part en cours de vie), vous devez investir 70 000 € aujourd’hui. Vous ne percevez aucun revenu pendant toute la durée du démembrement, et serez pleinement propriétaire des parts au terme des dix années